Инвестирование объектов строительства
Для того чтобы иметь возможность признать имущество организации средством целевого финансирования, необходимо иметь прямое определение его назначения (в законе РФ, в договоре).
Инвестиции – это вложения в различные виды деятельности, целью которых является получение прибыли, достижение других полезных результатов в долгосрочной или краткосрочной перспективе. Вложения могут быть в виде ценных бумаг, денежных средств в национальной или иностранной валюте, другое имущество (в том числе и права на имущество).
Инвестициями называют: покупку недвижимости (в жилом или нежилом здании), земельных участков, модернизацию производства, развитие социальных объектов, продвижение изобретений и произведений искусства и науки, приобретение ценных бумаг на фондовых биржах, предоставление кредитов другим компаниям и т.п.
Наиболее же часто встречающиеся виды инвестиций – это финансирование объектов строительства за счет средств организации (внутренних резервов и т.п.) или средств заёмных. Далее по тексту под инвесторами будут пониматься фирмы, которые не занимаются организацией строительства и не выполняют строительные работы. Основной целью данных юридических лиц может являться:
- увеличение своих капиталовложений при включении в состав ОС инвестора причитающейся ему доли;
- перепродажа причитающейся ему доли.
Кстати, инвестор имеет возможность передать имущественные права до завершения строительства. А поставленная цель инвестирования влияет на учет инвестиций в бухгалтерском и налоговом учете.
Инвестирование строительства зданий и сооружений для нужд компании
Размер первоначальной стоимости строительного объекта (или его доли), сформированная по ПБУ 6/01 по Дт 08, будет списана в Дт 01 или в Дт 03 исходя из планируемых вариантов использования объекта: для производства, для иных нужд организации, для сдачи помещений в аренду. При этом если организацией были использованы заёмные средства, то в стоимость входят проценты по кредиту или займу.
У организации могут появиться, например, следующие проводки в бухгалтерском учете:
- Дт 76, Кт 51 – перечисление средств застройщику;
- Дт 08.3, Кт 76 – принята от застройщика доля в строительном объекте;
- Дт 19, Кт 76 – отражен НДС;
- Дт 68, Кт 19 – принят к вычету НДС;
- Дт 76, Кт 51 – перечислена пошлина за государственную регистрацию имущественного права на долю в здании/сооружении;
- Дт 08.3, Кт 76 – первоначальная стоимость доли в здании/сооружении увеличена на размер госпошлины;
- Дт 03, Кт 08.3 – здание/сооружение введено в эксплуатацию.
Первоначальная налоговая стоимость доли в здании/сооружении определяется с помощью ст. 257 НК РФ и не содержит в себе проценты по кредитам (займам). Последние учитываются во внереализационных расходах организации-инвестора.
Если объект инвестирования предполагается применять в деятельности, подлежащей начислению НДС, то компания-инвестор вправе принять к вычету налог от стоимости своей доли в готовом здании/сооружении. Для этого объект строительства должен быть оприходован, и у фирмы-инвестора должен иметься сводный счет-фактура от застройщика. А вот наличие в текущем налоговом периоде оборотов по Кт 68 (НДС) не обязательно.
Не редко случается, что фактические траты инвестора, направленные на строительство, отличаются от размера инвестиционного взноса компании. Важно, чтобы порядок распределения данной разницы был описан в договоре.
Инвестирование с целью перепродажи
Здесь компания-инвестор тоже будет применять счет 76 для отражения отношений с застройщиком. А доля фирмы в готовом здании/сооружении будет показана на счете 41.
Траты на госрегистрацию права собственности будут входить в фактическую себестоимость доли в здании/сооружении. Согласно ст. 374 НК РФ платить с её стоимости налог не требуется, потому что она не включается в состав ОС предприятия.
В случае использования заемных средств, проценты, которые нужно перечислить кредиторам, не включаются в фактическую себестоимость объекта, раз уж этот актив организация не планирует использовать.
Что касается НДС, то инвестор вправе принять его к вычету в лишь том случае, если последующая реализация объекта облагается НДС, иначе сумму налога учитывают в стоимости доли.
Инвестирование с целью передачи прав собственности
Если инвестирование строительства здания/сооружения проводится с целью уступки имущественных прав, налоговая база по прибыли рассчитывается как разница между доходом, полученным в связи с уступкой прав собственности (без НДС) и тратами, связанными с данными правами. Учет производится в момент регистрации договора о передаче.
Реализация данных прав на собственность проводится через счета продаж, а получение считается финансовыми вложениями и учитывается на счете 58. Организации на УСН не могут учитывать в расходах траты на приобретение прав собственности (Письмо Минфина РФ от 31.07.07 №03-11-04/2/191).
В случае с долями организаций в жилых домах (включая гаражи, машино-места и т.п.), налоговая база по НДС рассчитывается в день регистрации сделки по уступке прав на собственность как разность между стоимостью доли в здании/сооружении и тратами на приобретение этих прав (с учетом налога).
В случае с нежилыми зданиями и сооружениями, рассчитывать базу по НДС рекомендуется по п.2 ст. 153 НК РФ. Доходом считаются все поступления, связанные с передачей прав собственности. Начисление НДС происходит раньше: дата сделки по уступке прав или дата оплаты (частично или полностью) за передачу этих прав.
Возникли сложности с учетом? Закажите профессиональное бухгалтерское и налоговое сопровождение! Наша аутсорсинговая компания занимается бухгалтерским обслуживанием ИП и юридических лиц. Стоимость бухгалтерского обслуживания ООО, АО, НКО, ИП можно узнать на странице с тарифами.
Остались вопросы? Просто позвоните!